Kira Tespit Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

1. Kira Tespit Davası Nedir? 

Kira Tespit Davası Nedir ve Nasıl Açılır? Kira tespit davası, taraflar arasında kira bedelinin miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunması halinde, yeni dönem kira bedelinin mahkeme kanalıyla belirlenmesini sağlayan hukuki bir yoldur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 04.03.2015 tarihli, 2014/8941 E. ve 2015/2160  K. sayılı kararında açıkça vurgulandığı üzere, kira tespit kararlarının asıl amacı sadece kira sözleşmesinin ücret unsurunu belirlemekten ibarettir. Bu dava türü, tarafların serbest iradeleriyle veya sözleşmeyle bir bedel üzerinde uzlaşamadıkları durumlarda devreye girer.

2. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Kira tespit davası, niteliği gereği bir eda davası (tahsil davası) değil, bir tespit davasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16.03.2021 tarihli, 2017/2792 E. ve 2021/267  K. sayılı kararında bu davanın "inşai nitelikte", "kamu düzeni ile ilgili" ve "sınırlı konulu" olduğu belirtilmiştir. YineYargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 17.03.2014 tarihli, 2013/10354 E. ve 2014/3164  K. sayılı kararında davanın bir eda davası olmadığı net bir şekilde ifade edilmiştir. Bu nedenle, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2014/8941 E., 2015/2160 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, kira tespit davasına ilişkin ilamda hem tespit hem de tespit edilen kira parasının tahsili aynı anda talep edilemez.

3. Kira Tespit Davası Şartları 

Kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir yazılı veya sözlü kira ilişkisi en az 5 senedir bulunmalı ve tespiti istenen dönem açıkça belli olmalıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 17.11.2014, 2014/10939 E., 2014/12542  K.). İkinci temel şart ise davacının hukuki yararının bulunmasıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 19.11.2015 tarihli, 2015/6255 E. ve 2015/10146  K. ile 27.10.2014 tarihli, 2014/10386 E. ve 2014/11595  K. sayılı kararlarında vurgulandığı üzere; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir uyuşmazlık varsa, kiracı artırılması istenen veya karar verilebilecek miktarı (veya daha fazlasını) ödese bile hukuki yarar var kabul edilir ve dava reddedilmeyip tespit kararı verilmelidir. Bu tür teknik şartların değerlendirilmesinde bir İzmir Kira ve Tahliye Avukatı ile çalışmak hak kayıplarını önlemektedir.

4. Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk 

Mevzuat bilgi notunda belirtildiği üzere, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B'ye 7445 sayılı Kanun ile eklenen hüküm uyarınca; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu şart yerine getirilmeden doğrudan dava açılamaz.

5. Kira Tespit Davası Açma Süresi (Ne Zaman Açılır?) 

Kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süredir devam etmesi durumunda kira tespit davası açılabilir. Bu durumda hakim; TÜFE on iki aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak ve hakkaniyeti de gözeterek piyasa rayicine göre kira bedelini belirleyecek bir karar verecektir. Ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılması veya ihtar çekilmesi gerekmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 20.11.2018 tarihli, 2017/4508 E. ve 2018/11752  K. sayılı kararında bu 30 günlük süre kuralı teyit edilmiştir.

6. Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılması 

Kural olarak kira tespit davaları, dava tarihinden sonraki dönem için işleyecek kira bedellerine ilişkindir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 03.10.2018 tarihli, 2016/379 E. ve 2018/4500  K. sayılı kararında, dava tarihinden önceki dönemler için eda talebi içermeyen tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığı belirtilmiştir. Mevzuata göre yukarıda izah edilen şekilde öncesinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa veya kira sözleşmesinde artış şartı yer alıyorsa kira tespit davasının o kira yılı için geriye dönük olarak etki etmesi mümkündür.

6.1. Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunması Halinde 

TBK m. 345 ve birincil kaynak olan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 26.06.2014 tarihli, 2013/16247 E. ve 2014/8565  K. sayılı kararına göre; sözleşmede artış şartı bulunması halinde, yeni dönem kira bedelinin tespiti için kiracıya ayrıca ihtar çekilmesine gerek yoktur. Bu durumda dava, kira tespiti istenen dönemin ilk gününden son gününe kadar açılabilir ve belirlenen bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur.

6.2. Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunmaması Halinde 

Sözleşmede artış hükmü yoksa, yeni dönemin başından itibaren geçerli bir tespit için 30 gün önceden ihtar çekilmesi veya davanın açılmış olması şarttır.Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 30.04.2014 tarihli, 2013/14215 E. ve 2014/5560  K. sayılı kararında, artış şartı olmayan hallerde süresinde ihtar çekilmemişse, geçmiş döneme ilişkin kira tespit davası yapılamayacağı hükme bağlanmıştır.

7. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir? 

Kira tespit davasını yalnızca kiraya veren değil, hukuki yararı bulunması şartıyla kiracı da açabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 17.03.2010 tarihli, 2010/119 E. ve 2010/159  K. ile Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 21.10.2014 tarihli, 2014/9341 E. ve 2014/11318  K. sayılı kararlarında, kiralayanın fahiş artış talebiyle muaraza (çekişme) yaratması halinde kiracının da kira bedelinin tespiti davası açmakta hukuki yararı olduğu açıkça belirtilmiştir.

8. Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? 

Yeni kira bedelinin belirlenmesi TBK m. 344 çerçevesinde sözleşmenin süresine göre farklılık gösterir.

8.1. TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim Oranı 

Mevzuat bilgi notuna göre, 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde artış oranı TÜFE (12 aylık ortalama) ile sınırlıdır.Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 27.03.2017 tarihli, 2017/1878 E. ve 2017/3894  K. ile 15.05.2019 tarihli, 2017/7543 E. ve 2019/4573  K. kararlarında, 5 yıldan önceki yenileme dönemlerinde artışın bir önceki kira yılının üretici/tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirleneceği vurgulanmıştır.

8.2. Kiralananın Durumu 

Kira bedeli belirlenirken taşınmazın nitelikleri dikkate alınır.Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21.02.2018 tarihli, 2017/4969 E. ve 2018/1456  K. kararına göre; kiralanan taşınmaz uzman bilirkişi kurulu (inşaat mühendisi, mimar, mülk bilirkişi) tarafından gezilerek incelenmeli ve kira bedeline etki eden tüm nitelikleri değerlendirilmelidir.

8.3. Rayiç Kira Bedeli 

TBK m. 344 uyarınca 5 yılı aşan sözleşmelerde emsal rayiç bedel esas alınır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21.02.2018 tarihli, 2017/4969 E. ve 2018/1456  K. kararında, tarafların sunduğu emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneklerinin dosyaya alınarak dava konusu yer ile karşılaştırılması gerektiği belirtilmiştir.

8.4. Hakkaniyet 

5 yılı aşan sözleşmelerde rayiç bedel belirlendikten sonra hakkaniyet (hak ve nesafet) indirimi uygulanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 20.11.2018 tarihli, 2017/4508 E. ve 2018/11752  K. kararında, davalının eski kiracı olması nedeniyle mahkemece hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği örneklendirilmiştir.

9. Kira Tespit Davalarına Bedel Artırımı ve Islah

Kira tespit davalarında ıslah yolu kapalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16.03.2021 tarihli, 2017/2792 E. ve 2021/267  K. sayılı kararında, bu davaların kısmi dava veya ıslah kabul etmediği, talebin bölünemeyeceği ve fazlaya ilişkin hakkın saklı tutulamayacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Ayrıca Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 03.03.2011 tarihli, 2010/12434 E. ve 2011/2388  K. kararına göre, alacağa ilişkin bir davaya ıslah yoluyla tahliye gibi başka bir dava sebebi eklenemez.

10. Kira Tespit Davasından Sonra Kira Farkına İlişkin İcra Takibi Süreci 

Kira tespit davası sonucunda hükmedilen farkın icra takibine konu edilebilmesi için kararın kesinleşmesi şarttır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 04.03.2015 tarihli, 2014/8941 E. ve 2015/2160  K. kararında, "tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir" denilerek bu kural altı çizilmiştir.

11. Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları 

Mevzuat bilgi notunda belirtilen TBK m. 138 uyarınca kira uyarlama davası aşırı ifa güçlüğü temeline dayanır ve tespit davasından farklıdır. Birincil kaynak olan Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 25.03.2009 tarihli, 2008/14550 E. ve 2009/3938  K. sayılı kararında, döviz kurundaki değer kaybı nedeniyle açılan davanın bir tespit davası değil, günün ekonomik koşullarına uyarlama davası olduğu belirtilerek iki dava türü arasındaki hukuki nitelik farkı ortaya konmuştur.

12. Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme 

Mevzuat bilgi notunda yer alan HMK m. 4 uyarınca, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda miktar sınırına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi'nin 28.06.2010 tarihli, 2010/1086 E. ve 2010/5946  K. ile Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 19.11.2013 tarihli, 2013/3846 E. ve 2013/15511  K. kararlarında, kira bedelinin tespitine ilişkin davaların değere bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinin görevine girdiği kesin olarak ifade edilmiştir. Yetkili mahkeme hususunda ise sunulan metinlerde yeterli kaynak bulunamadığı tespit edilmiştir.

13. Sıkça Sorulan Sorular

• Kiracı kira tespit davası açabilir mi? Evet, hukuki yararı bulunması halinde kiracı da bu davayı açabilir.

  
  

• Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu? Evet, mevzuata göre kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunludur.

  
  

• Kira tespit davasında ıslah ile talep artırılabilir mi? Hayır, Yargıtay kararlarına göre kira tespit davalarında ıslah yolu kapalıdır.

  
  

• Süreci avukatsız yürütebilir miyim? Hukuken mümkün olmakla birlikte, sürelerin takibi, ihtar şartları ve emsal bedel ispatı gibi teknik detaylar nedeniyle bir İzmir Kira ve Tahliye Avukatı desteği almak hak kayıplarını önleyecektir.